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封开县人民政府关于公布封开县2017年国有农用地基准地价成果的通告
文章来源:县政府办公室 ? 发布时间:2018-12-17 ?
0

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封府通〔2018〕3号

?

各镇人民政府县政府各部门、直属各单位:

为加强农用地价格评估与管理,显化维护国有农用地资产,根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》(国土资利用发〔2018〕8号)等有关规定,我县制订了2017年国有农用地基准地价,并已经十六届51次县政府常务会议审议通过,现予以通告。

本基准地价自公布之日起施行实施过程中遇到的问题县国土资源局负责解释。

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附件1.封开县2017年国有农用地基准地价主要成果

2.封开县2017年国有农用地基准地价修正体系

?

???????????????????????????????????????封开县人民政府

2018年127

公开方式:主动公开


附件1

?

封开县2017年国有农用地

基准地价主要成果

?

一、评估范围

封开县2017年国有农用地基准地价制订的工作范围是封开县行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。

二、基准地价内涵

农用地基准地价是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域,按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次封开县2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地和坑塘水面与水库水面四种用地类型,具体基准地价内涵如下:

1、耕地:土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障,宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中,在正常市场条件,基准作物设定为水稻—花生,耕作制度为一年二熟(早稻—晚稻、春花生—秋甘薯),土地估价期日为2017年12月1日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。

2、园地:土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障,宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施,在正常市场条件,基准作物设定为柑橘—香蕉,土地估价期日为2017年12月1日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。

3、林地:土地级别的平均开发程度宗地红线外通路,宗地内集材道,在正常市场条件,基准作物设定为松、杉—杂木,土地估价期日为2017年12月1日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。

4、坑塘水面与水库水面:土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障,宗地内大小适中、形状较规则,在正常市场条件,基准作物设定为四大家鱼,土地估价期日为2017年12月1日,土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。

2-1 封开县国有农用地基准地价内涵表

国有农用地类型

耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面

土地使用权类型

出让使用权价格

土地出让年期

50年

耕地标准耕作制度

早稻—晚稻、春花生—秋甘薯;一年二熟

基准作物

耕地

水稻-花生

园地

柑橘-香蕉

林地

松、杉—杂木

坑塘水面与水库水面

四大家鱼

基本设施状况

耕地

宗地外通路、通电、水源供给有保障,宗地内土地平整、大小适中、形状较规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中

园地

宗地外通路、水源供给有保障,宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施

基本设施状况

林地

宗地外通路,宗地内集材道

坑塘水面与

水库水面

宗地外通路、通电、水源供给补充有保障,宗地内大小适中、形状较规则

估价期日

2017年12月1日

三、封开县国有农用地基准地价

3-1 封开县国有农用地基准地价表

级别

耕地

园地

林地

坑塘水面与

水库水面

万元/亩

元/㎡

万元/亩

元/㎡

万元/亩

元/㎡

万元/亩

元/㎡

一级

4.65

69.75

3.53

52.95

1.67

25.05

4.85

72.75

二级

4.07

61.05

3.05

45.75

1.44

21.60

4.20

63.00

三级

3.61

54.15

2.73

40.95

1.25

18.75

3.71

55.65

四、附则

基准地价公布之后,县人民政府将根据土地市场变化,委托县国土资源局适时对基准地价进行调整更新。


附件2

?

封开县2017年国有农用地

基准地价修正体系

?

封开县国有农用地基准地价修正体系包括用地类型修正、地价影响因素修正系数、期日修正、使用年期修正等。基准地价系数修正法的计算公式如下:

P=P0×Kw(1±×Kt×Ky

式中:

P

——

待估国有农用地价格

P0

——

基准地价

Kw

——

用地类型修正系数

?

——

宗地地价影响因素修正系数

Kt

——

交易期日修正系数

Ky

——

年期修正系数

一、用地类型修正

在实际评估工作中常常会遇到除耕地、园地、坑塘水面、林地等用地外的其他类型的用地,如沟渠、裸地等。

结合封开县实际情况,分析封开县不同用地类型的地价水平和有关交易案例,综合确定封开县其他用途土地用地类型修正系数如下表。

?

1-1 封开县2017年国用农用地基准地价

土地利用类型修正系数表

一级用地

类型

二级用地

类型

含义

适用基准地价类型

修正

系数

耕地

水田

指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地

耕地

1.00

水浇地

指有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉,种植旱生农作物(含蔬菜)的耕地,包括种植蔬菜的非工厂的大棚用地

耕地

0.95

旱地

指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地

耕地

0.90

园地

果园

指种植果树的园地

园地

1.00

茶园

指种植茶树的园地

园地

1.50

其他园地

指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地

园地

1.20

林地

乔木林地

指乔木郁闭度≥0.2的林地,不包括森林沼泽

林地

1.00

竹林地

指生长竹类植物,郁闭度≥0.2的林地

林地

1.20

灌木林地

指灌木覆盖度≥40%的林地,不包括灌丛沼泽

林地

0.85

其他林地

包括疏林地(树木郁闭度≥0.1、小于0.2的林地)、未成林地、迹地等林地,不包括苗圃

林地

0.90

苗圃

耕地

1.20

坑塘水面与水库水面

坑塘水面

指人工开挖或天然形成的蓄水量<10万㎡的坑塘正常水位岸线所围成的水面

坑塘水面与水库水面

1.00

水库水面

人工拦截汇集而成的总设计库容≥10万㎡的水库正常蓄水位岸线所围成的水面

坑塘水面与水库水面

0.85

其他

农用地

设施

农用地

指直接用于经营性畜禽养殖生产设施及附属设施用地;直接用于作物栽培或水产养殖等农产品的设施及附属设施用地;直接用于设施农业项目辅助生产的设施用地;晾晒场、粮食果品烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场等规模化粮食生产所必需的配套设施用地

耕地

1.50

沟渠

指人工修建,南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m用于引、排、灌的渠道,包括渠槽、渠堤、护堤林及小型泵站

耕地

1.45

农村道路

在农村范围内,南方宽度≥1.0m、≤8.0m,北方宽度≥2.0m、≤8m,用于村间、田间交通运输,并在国家公路网络体系之外,以服务与农村农业生产为主要用途的道路(含机耕道)

耕地

1.30

田坎

指梯田及梯状坡地耕地中,主要用途拦蓄水和护坡,南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m的地坎

耕地

0.95

宜农未

利用地

其他草地

指树木郁闭度<0.1,表层为土质,不用于放牧的草地

林地

0.80

裸土地

指表层为土质,基本无植被覆盖的土地

林地

0.80

备注:①国有耕地、园地、林地及坑塘水面与水库水面以外的用地类型,以相邻地块级别为参考(集体用地假设为国有农用地,保证参考相邻地块的便利性)。②由于其他林地苗圃的投入—产出价值远大于一般的其他林地,故单列。

二、宗地地价修正系数

按优、较优、一般、较劣、劣确定各地价标准下的修正系数。在此基础上,量化所有影响因素的标准,编制所有影响因素的修正系数表。

2-1 ?封开县国有农用地——一级耕地

修正系数说明表

优劣度

因素

较优

一般

较劣

?

?

?

自然因素

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

自然因素

?

?

?

?

土壤

条件

有效土层厚度(cm)

≥100

80-100

60-80

30-60

<30

土壤质地

轻壤、中壤

重壤

砂壤

粘土

砾石土、砂土

土壤有机质含量

≥3%

2%-3%

1%-2%

0.6%-1%

≤0.6%

剖面结构

通体壤、壤砂壤

壤粘壤、壤粘粘

砂粘砂、壤砂砂

砂粘粘、粘砂粘、通体粘、粘砂砂

通体砂、通体砾

土壤pH值

6.0-7.9

5.5-6.0

5.0-5.5,7.9-8.5

4.5-5.0

<4.5,>8.5

水资源状况

水源保证率

充分满足

基本

满足

一般满足

较不能

满足

难以满足

地下水位

深度

≥80

60-80

45-60

30-45

<30

地形

地貌

地形坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

地貌类型

平原

盆地

台地

丘陵

山地

田面坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

局部气候差异

年降水量(mm)

≥2000

1800-

2000

1600-

1800

1200-1600

<1200

≥10℃年积温(℃)

≥7500

7200-

7500

7000-

7200

6800-7000

<6800

生态环境状况因素

土壤侵蚀状况

无侵蚀

轻度

侵蚀

中度侵蚀

严重侵蚀

重度侵蚀

?

?

?

?

社会经济因素

?

?

?

社会经济因素

?

?

基础设施条件

灌溉条件

充分满足

基本满足

一般满足

有灌溉,但保证率低

无灌溉条件

田间道路(m/㎡)

≥0.3

0.2-0.3

0.1-0.2

0.05-0.1

<0.05

排水条件

排水体系健全

排水体系基本健全

排水体系一般

有排水体系,但排水差

无排水

体系

?

耕作便利条件

?

?

?

耕作便利条件

耕作距离

居民点距离地块中心近,<200m

居民点距离地块中心较近,200-600m

居民点距离地块中心一般,600-1000m

居民点距离地块中心较远,1000-1500m

居民点距离地块中心远,≥1500m

田块形状

极为规则

较为规则

一般规则

较不规则

极不规则

田块大小(亩)

≥80

30-80

10-30

2-10

<2

土地利用状况

利用现状

水生水田

水生、旱生轮种的水田

水浇地

旱地

丢荒旱地

人均耕地

<0.3

0.3-0.6

0.6-1

1-1.5

≥1.5

区位因素

?

区位

条件

城镇

影响度

距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高

距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高

距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般

距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低

距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低

农贸市场

影响度

距离农贸市场距离近,附近有大规模的农贸市场

距离农贸市场距离较近,附近有较大规模的农贸市场

距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场

有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远

镇级区内无农贸市场

区位因素

交通条件

道路通达度

临交通型主干道,道路通达度高

临交通型次干道,道路通达度较高

临混合型道路,道路通达度一般

临支路,道路通达度较低

不临路,道路通达度低

对外交通便利度

有大型车站、高速路口,且在周边地区

有大型车站、高速路口,但距离较近

有小型车站、高速路口,距离适中

有小型车站、高速路口,距离较远

无车站、高速路口

注:修正系数说明表中区间值,均为上含下不含;以下所有修正系数表同;人均耕地以街道、镇为单位进行测算

2-2 ?封开县国有农用地—一级耕地

修正系数表

单位:%

优劣度

因素

较优

一般

较劣

?

?

自然因素

?

?

?

?

?

自然因素

土壤

条件

有效土层厚度(cm)

0.2489

0.1249

0

-0.1053

-0.2146

土壤质地

0.2272

0.1189

0

-0.1008

-0.1945

土壤有机质含量

0.1932

0.0990

0

-0.0844

-0.1579

剖面结构

0.1426

0.0705

0

-0.0457

-0.1022

土壤pH值

0.1569

0.0855

0

-0.0901

-0.1328

水资源

状况

水源保证率

0.6421

0.3960

0

-0.2932

-0.5470

地下水位深度

0.2123

0.1254

0

-0.1698

-0.2777

地形

地貌

地形坡度

0.2257

0.1487

0

-0.1025

-0.2352

地貌类型

0.2885

0.1125

0

-0.112

-0.2413

田面坡度

0.1898

0.1003

0

-0.0858

-0.1326

局部气

候差异

年降水量(mm)

0.3455

0.1996

0

-0.1258

-0.2894

≥10℃年积温(℃)

0.3524

0.1635

0

-0.1587

-0.2120

生态环境状况因素

土壤侵蚀状况

0.3089

0.1966

0

-0.1326

-0.3206

社会经济因素

基础设

施条件

灌溉条件

0.5785

0.2882

0

-0.2565

-0.4125

田间道路

(m/㎡)

0.2917

0.1836

0

-0.1712

-0.2921

排水条件

0.2635

0.1846

0

-0.1112

-0.2111

耕作便

利条件

耕作距离

0.3418

0.1963

0

-0.1822

-0.3005

田块形状

0.2557

0.1098

0

-0.1445

-0.2178

田块大小(亩)

0.2423

0.1299

0

-0.1186

-0.2377

土地利

用状况

利用现状

0.5598

0.2236

0

-0.2278

-0.4110

人均耕地

0.2036

0.1593

0

-0.1148

-0.2096

区位因素

区位

条件

城镇影响度

0.6887

0.3649

0

-0.2621

-0.5445

农贸市场

影响度

0.3029

0.1546

0

-0.1321

-0.2365

交通条件

道路通达度

0.5657

0.2913

0

-0.2484

-0.4563

对外交通

便利度

0.4078

0.2001

0

-0.1789

-0.3156


2-3 ?封开县国有农用地—二级耕地

修正系数说明表

优劣度

因素

较优

一般

较劣

自然因素

土壤

条件

有效土层厚度(cm)

≥100

80-100

60-80

30-60

<30

土壤质地

轻壤、中壤

重壤

砂壤

粘土

砾石土、砂土

土壤有机质含量

≥3%

2%-3%

1%-2%

0.6%-1%

≤0.6%

剖面结构

通体壤、壤砂壤

壤粘壤、

壤粘粘

砂粘砂、壤砂砂

砂粘粘、粘砂粘、通体粘、粘砂砂

通体砂、通体砾

土壤pH值

6.0-7.9

5.5-6.0

5.0-5.5,7.9-8.5

4.5-5.0

<4.5,>8.5

水资源状况

水源

保证率

充分

满足

基本满足

一般满足

较不能

满足

难以

满足

地下

水位深度

≥80

60-80

45-60

30-45

<30

地形

地貌

地形坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

地貌类型

平原

盆地

台地

丘陵

山地

田面坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

局部气候差异

年降水量(mm)

≥2000

1800-2000

1600-1800

1200-

1600

<1200

≥10℃年积温(℃)

≥7500

7200-7500

7000-7200

6800-

7000

<6800

生态环境状况因素

土壤侵蚀状况

无侵蚀

轻度侵蚀

中度侵蚀

严重侵蚀

重度

侵蚀

社会经济因素

基础设施条件

灌溉条件

充分

满足

基本满足

一般满足

有灌溉,但保证率低

无灌

溉条件

田间道路(m/㎡)

≥0.3

0.2-0.3

0.1-0.2

0.05-0.1

<0.05

排水条件

排水体系健全

排水体系基本健全

排水体系一般

有排水体系,但排水差

无排水体系

耕作便利条件

耕作距离

居民点距离地块中心近,<200m

居民点距离地块中心较近,200-600m

居民点距离地块中心一般,600-1000m

居民点距离地块中心较远,1000-1500m

居民点距离地块中心远,≥1500m

田块形状

极为

规则

较为规则

一般规则

较不规则

极不

规则

田块大小(亩)

≥80

30-80

10-30

2-10

<2

土地利用状况

利用现状

水生水田

水生、旱生轮种的水田

水浇地

旱地

丢荒旱地

人均耕地

<0.3

0.3-0.6

0.6-1

1-1.5

≥1.5

?

?

?

?

?

?

区位因素

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

区位因素

区位

条件

城镇影响度

距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高

距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高

距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般

距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低

距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低

农贸市场影响度

距离农贸市场距离 ???????近,附近有大规模的农贸市场

距离农贸市场距离 ?较近,附近有较大规模的农贸市场

距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场

有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远

镇级区内无农贸市场

交通条件

道路通达度

临交通型主干道,道路通达度高

临交通型次干道,道路通达度较高

临混合型道路,道路通达度一般

临支路,道路通达度较低

不临路,道路通达度低

对外交通便利度

有大型车站、高速路口,且在周边地区

有大型车站、高速路口,但距离较近

有小型车站、高速路口,距离适中

有小型车站、高速路口,距离较远

无车站、高速路口

2-4 ?封开县国有农用地—二级耕地修正系数表

单位:%

优劣度

因素

较优

一般

较劣

?

?

?

?

?

自然因素

?

?

?

?

?

?

自然因素

土壤

条件

有效土层

厚度(cm)

0.2246

0.1127

0

-0.0782

-0.1594

土壤质地

0.2050

0.1072

0

-0.0749

-0.1445

土壤有机质

含量

0.1744

0.0893

0

-0.0626

-0.1173

剖面结构

0.1286

0.0636

0

-0.0340

-0.0760

土壤pH值

0.1416

0.0772

0

-0.0669

-0.0987

水资源状况

水源保证率

0.5795

0.3574

0

-0.2178

-0.4063

地下水位深度

0.1915

0.1132

0

-0.1261

-0.2063

地形

地貌

地形坡度

0.2037

0.1343

0

-0.0761

-0.1747

地貌类型

0.2604

0.1015

0

-0.0832

-0.1793

田面坡度

0.1712

0.0905

0

-0.0637

-0.0985

局部气候差异

年降水量(mm)

0.3118

0.1801

0

-0.0935

-0.2150

≥10℃年积温(℃)

0.3181

0.1475

0

-0.1179

-0.1575

生态环境状况因素

土壤侵蚀状况

0.2787

0.1774

0

-0.0985

-0.2382

社会经济因素

基础设施条件

灌溉条件

0.5221

0.2601

0

-0.1905

-0.3064

田间道路

(m/㎡)

0.2633

0.1657

0

-0.1272

-0.2169

排水条件

0.2378

0.1667

0

-0.0826

-0.1568

耕作便利条件

耕作距离

0.3085

0.1771

0

-0.1353

-0.2232

田块形状

0.2308

0.0991

0

-0.1072

-0.1618

田块大小(亩)

0.2186

0.1172

0

-0.0881

-0.1766

土地利用状况

利用现状

0.5052

0.2018

0

-0.1692

-0.3053

人均耕地

0.1837

0.1438

0

-0.0853

-0.1557

区位因素

区位

条件

城镇影响度

0.6215

0.3294

0

-0.1947

-0.4045

农贸市场影响度

0.2733

0.1395

0

-0.0981

-0.1757

交通条件

道路通达度

0.5105

0.2628

0

-0.1844

-0.3390

对外交通

便利度

0.3680

0.1805

0

-0.1328

-0.2345


2-5 ?封开县国有农用地—三级耕地

修正系数说明表

优劣度

因素

较优

一般

较劣

自然因素

土壤

条件

有效土层厚度(cm)

≥100

80-100

60-80

30-60

<30

土壤质地

轻壤、中壤

重壤

砂壤

粘土

砾石土、砂土

土壤有机质含量

≥3%

2%-3%

1%-2%

0.6%-1%

≤0.6%

剖面结构

通体壤、壤砂壤

壤粘壤、壤粘粘

砂粘砂、壤砂砂

砂粘粘、粘砂粘、通体粘、粘砂砂

通体砂、

通体砾

土壤pH值

6.0-7.9

5.5-6.0

5.0-5.5,7.9-8.5

4.5-5.0

<4.5,>8.5

水资源状况

水源保证率

充分

满足

基本

满足

一般满足

较不能

满足

难以满足

地下水位深度

≥80

60-80

45-60

30-45

<30

地形

地貌

地形坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

地貌类型

平原

盆地

台地

丘陵

山地

田面坡度

<2°

2°-5°

5°-8°

8°-15°

≥15°

局部气候差异

年降水量(mm)

≥2000

1800-2000

1600-1800

1200-1600

<1200

≥10℃年积温(℃)

≥7500

7200-

7500

7000-

7200

6800-7000

<6800

生态环境状况因素

土壤侵蚀状况

无侵蚀

轻度

侵蚀

中度侵蚀

严重侵蚀

重度侵蚀

社会经济因素

基础设施条件

灌溉条件

充分

满足

基本

满足

一般满足

有灌溉,但保证率低

无灌溉

条件

田间道路(m/㎡)

≥0.3

0.2-0.3

0.1-0.2

0.05-0.1

<0.05

排水条件

排水体系健全

排水体系基本健全

排水

体系一般

有排水体系,但排水差

无排水体系

耕作便利条件

耕作距离

居民点距离地块中心近,<200m

居民点距离地块中心较近,200-600m

居民点距离地块中心一般,600-1000m

居民点距离地块中心较远,1000-1500m

居民点距离地块中心远,≥1500m

田块形状

极为

规则

较为

规则

一般规则

较不规则

极不规则

田块大小(亩)

≥80

30-80

10-30

2-10

<2

土地利用状况

利用现状

水生

水田

水生、旱生轮种的水田

水浇地

旱地

丢荒旱地

人均耕地

<0.3

0.3-0.6

0.6-1

1-1.5

≥1.5

?

?

区位因素

?

?

?

?

?

?

?

?

区位因素

?

?

?

?

区位

条件

?

?

?

?

?

?

?

区位

条件

城镇

影响度

距离城镇中心近,中心城镇规模大,人口规模大,生产水平高

距离城镇中心较近,中心城镇规模较大,人口规模较大,生产水平较高

距离城镇中心一般,中心城镇规模一般,生产水平一般

距离城镇中心较远,中心城镇规模较小,生产水较低

距离城镇中心远,中心城镇规模小,人口规模稀缺,生产水平极低

农贸市场影响度

距离农贸市场距离近,附近有大规模的农贸市场

距离农贸市场距离 ?较近,附近有较大规模的农贸市场

距离农贸市场距离一般,有小规模的农贸市场

有小规模的农贸市场,但距离耕作地块较远

镇级区内无农贸市场

交通条件

道路

通达度

临交通型主干道,道路通达度高

临交通型次干道,道路通达度较高

临混合型道路,道路通达度一般

临支路,道路通达度

较低

不临路,道路通达度低

对外交通便利度

有大型车站、高速路口,且在周边地区

有大型车站、高速路口,但距离较近

有小型车站、高速路口,距离适中

有小型车站、高速路口,距离

较远

无车站、高速路口

2-6 ?封开县国有农用地—三级耕地

修正系数表

单位:%

优劣度

因素

较优

一般

较劣

?

自然因素

?

?

?

?

?

自然因素

土壤

条件

有效土层厚度(cm)

0.3582

0.1797

0

-0.1323

-0.2698

土壤质地

0.3270

0.1710

0

-0.1267

-0.2445

土壤有机质含量

0.2781

0.1424

0

-0.1061

-0.1985

剖面结构

0.2051

0.1014

0

-0.0574

-0.1284